聯系我們 -0634-8866992
您的當前位置:主頁 > 網站pc端首頁 > 房產汽車 >

王之遗迹五骑士:碧桂園“高周轉”的3個真相

來源:萊蕪傳媒網 記者: 時間:2018-07-26瀏覽人數:次
導讀: 碧桂園 “高周轉”的 3個真相 在廣東順德北滘鎮,穿過一條十幾米長的森林步道,就能來到碧桂園總部大樓。在改革開放 40年的隆隆車輪聲中,碧桂園創始人楊國強從鄉間田野走向建筑工地,挽起褲腿,擼起袖子,把這家房地產企業推上了“世界500強”。這期間,他見證過海南房地產泡沫破滅,也親歷過“九八房改”,從房地產市場野蠻生長到“房住不炒”,一路走來可謂篳路藍縷。 今天,碧桂園不僅在規模上屢創歷史,更在科技創新、管理模式、社會責任等方面書寫新篇。穿過高增長的數字,碧桂園擁有一支令地產同行都為之艷羨的人才團隊。 當前,

五骑士对黑暗之王 www.yytbs.icu 碧桂園“高周轉”的3個真相

 

在廣東順德北滘鎮,穿過一條十幾米長的森林步道,就能來到碧桂園總部大樓。在改革開放40年的隆隆車輪聲中,碧桂園創始人楊國強從鄉間田野走向建筑工地,挽起褲腿,擼起袖子,把這家房地產企業推上了“世界500強”。這期間,他見證過海南房地產泡沫破滅,也親歷過“九八房改”,從房地產市場野蠻生長到“房住不炒”,一路走來可謂篳路藍縷。

ͼƬ1.jpg

 

今天,碧桂園不僅在規模上屢創歷史,更在科技創新、管理模式、社會責任等方面書寫新篇。穿過高增長的數字,碧桂園擁有一支令地產同行都為之艷羨的人才團隊。

當前,碧桂園在全國有約19萬名員工,僅總部每天就有一萬多人集中辦公,其中不乏逾千名來自世界名校的優秀博士。能把一大批高學歷人才從全國吸引到南方的一個小鎮上,碧桂園的“筑巢引鳳”之術在房企中可謂獨此一家。

憶往昔,當初楊國強在把整個公司的管理事務交給CEO莫斌時,只提了一個要求——要親自管理集團的設計院,直到現在每一張項目規劃圖都必須經過楊國強本人的審定和簽字。

對于房地產企業來說,很少有誰能有魄力打造屬于自己的龐大設計院,而老板親自把關每個設計圖紙更是非常罕見。這背后是楊國強一直以來的“好房子”情結,而把關設計也就意味著打好了“好房子”的根基。

2017年,碧桂園以5508億元的銷售業績拔得頭籌;今年上半年,碧桂園已經實現合同銷售金額約4124.9億元,同比增長42.77%。

7月20日,《財富》雜志公布2018世界500強企業名單。碧桂園繼去年榮登財富500強之后再度上榜,2017年上市范圍內總收入為2269億元人民幣、約為335.7億美元,較上年躍升46%,排名353位、攀升了114位,是榜單中躍升最多的第10名企業。在此前公布的《福布斯》全球上市公司2000強中,碧桂園排名143,較去年上升130位。

在業內,碧桂園的周轉能力讓很多同行又愛又恨,但不論如何,學習碧桂園已經成為不少房企的傾向性動作。

ͼƬ2.jpg 

碧桂園榮譽墻(部分)

 

碧桂園高增長的秘密究竟是什么?近日,《中國建設報·中國房地產》與北京大學公共傳播與社會發展研究中心深入碧桂園集團進行調研,試圖從不同維度揭秘碧桂園厚積薄發的密碼,從而為改革開放40周年勾勒出中國房企生長的全景圖。

 

真相一: 標準化,科學謀劃每個細節

科學地謀劃所有的事,做正確的事,這是永遠都要做的。”楊國強非常崇尚做事情要科學謀劃,在幾乎每一期的高管會上,楊國強的講話中總少不了“科學謀劃”四個字。如果把這四個字放到幾年前恐怕很難引起行業的共鳴,因為對于房地產來說,在過去依靠人口紅利的時代,讓全行業都享受到了“黃金十年”的快意。

如今,房地產業面臨深刻調整,高周轉能力成了房企生存和競爭的考驗。在行業中,碧桂園的周轉能力首屈一指,并且建立在同步提升產品質量的基礎上。用碧桂園運營中心總經理助理黃鵬飛的話說,碧桂園的高周轉并非以對抗自然規律為代價,相反,我們是在充分尊重自然規律、市場規律、政策法規的前提下,通過科學謀劃、精細化管控來提升周轉效率。

在實地調研中,《中國建設報·中國房地產》發現,標準化是碧桂園實施科學謀劃的“四梁八柱”。這首先體現在產品的標準化上,碧桂園的標準化囊括了所有的專業單位,包括每一個窗、每一條管道,甚至每一塊混凝土模板,都是標準化的一部分。

據碧桂園設計研究院院長黎加純介紹,為了高效開展設計工作,碧桂園依托集團超6000人的設計院,開創性地根據地域特點建立了擁有海量標準??櫚幕涂?,將數以千計的、經過無數次修改且經得起市場考驗的成熟產品納入戶型庫。其中,僅僅是美墅類的經典戶型就多達400多款,面積段涵蓋了80~1000平方米。

而且,幾乎每年碧桂園都會為戶型庫豐富、迭代產品線,很多都是獨創,諸如小面積段雙拼美墅、地域性洋房、金海灣風車型洋房、U型退臺洋房等產品。

值得一提的是,碧桂園戶型庫是依據不同氣候、地域習慣等因素而分類建立的,因此避免了標準化帶來的僵硬體驗。通過建立戶型庫,保證了碧桂園能為業主提供豐富多樣、高品質的產品。也正因為如此,不少地產同行總是通過各種方式“學習”碧桂園戶型設計,但又很難掌握其精髓。

ͼƬ3.jpg 

位于森林城市的碧桂園裝配式建筑工廠(全亞洲最大)

 

標準化還體現在科技創新上。例如,碧桂園推出了自主研發的SSGF高質量建造體系,將安全共享、高質高速、綠色可持續等優勢融為一體,在建筑業領域引起了巨大反響。

ͼƬ4.jpg

碧桂園SSGF項目工地

 

SSGF整合了20余種新建造技術,比如鋁合金模板、智能爬架、全穿插施工、全現澆混凝土外墻、高精度樓面、排水管預埋止水節、預制PC、樓層截水系統等,能有效解決滲漏等傳統建造方式中的問題,使“快速度建設高質量的好房子”成為現實。

在商業中,龐大卻不失輕盈最為考驗公司的管理效能。例如,在世界著名企業史學家艾爾弗雷德·D·錢德勒看來,使美國和德國超過英國的決定性因素,并不僅僅是物質資本投資率,也不只是政府、企業家個人品質或文化,而是支撐了“縱向一體化”大企業發展的專業管理和組織體系的發展。“橫向協同、縱向打通”是當前碧桂園組建大運營系統的核心精髓,其目的在于避免戰略末端失效。

“碧桂園內部采用了一套高度信息化的管理平臺,通過設立‘紅黃綠燈’機制來實現業務處理進度管理,精確定義每項工作的完成時間?!被婆舴殺硎?。例如,某項事務在綠燈期完成,可以獲得相應的獎勵,一旦處理進度拖延到紅燈期,就會面臨相應的懲罰措施?;婆舴扇銜?,這套管控制度目的不是為了懲罰,而是為了實現“事找人”而不是“人找事”,從而大幅提高工作效率。

中國建筑業經歷過粗放發展階段,這使其成了一塊“浸了水的海綿”,在建筑質量和建造效率等方面都存在諸多值得改進的地方。碧桂園通過一系列標準化操作,在同步提升產品質量的基礎上實現建造效率的大幅提升,一定程度上是一個“擠壓海綿”的過程,以科學謀劃來釋放建筑業的新動能。

“我不斷強調要不懈地努力學習,懷疑一切、思考一切,勤奮、激情、熱愛、好奇、好學。要不停地學習、進步,科學地計算謀劃所有的東西,做正確的事?!毖罟空庵志媲缶筒歡咸剿韉墓そ塵?,不僅打通了碧桂園的標準化路徑,更產生了持續向前的驅動力。

 

真相二:工作前置,提前介入,壓縮接棒時間

在行業中,碧桂園的周轉能力獨步天下,但也因此受到一些質疑。比如,“摘牌當天即出圖”一度被指有“蘿卜快了不洗泥”之嫌。

但據黎加純介紹,這個圖紙實際上是“規劃圖”而不是“設計圖”,規劃圖要經過政府部門的審核才能進入下一階段,而根據碧桂園的開發流程,其在正式獲得土地之前,各個業務部門就已經開始對地塊進行同步跟進和前期策劃了。所以規劃圖前置有必要也有可能,即使當天出圖,也不會對項目的設計質量產生影響,反而能把可能出現的風險提前拿出來解決。

事實上,高周轉是整個行業都在追求的競爭力,也是行業發展的共識。早在改革開放之初,招商局蛇口工業區掌門人袁庚就曾提出“時間就是金錢,效率就是生命”的口號,被譽為“蛇口春雷”,并在日后與“深圳速度”“蘇南模式”等一起,對深化改革開放起到了重要的示范作用。

調研中,多名設計、施工、運營板塊相關負責人表示,真正的高周轉與高質量是硬幣的兩面,安全與質量是企業生產的底線,任何一家合法經營的企業都會嚴守這一底線,真正的高周轉反而會倒逼科技管理創新,比如碧桂園研發的SSGF高質量建造體系就應運而生,并且得到了中國政府網等官方媒體關注和認可。

實現高周轉要具備多個條件,一方面是保證充分的資金支撐,另一方面才是操盤速度。碧桂園在行業中的融資能力毋庸置疑,況且其打造的全產業鏈條極大地解放了其對杠桿的依賴。在操盤速度方面,關鍵在于如何實現工作前置。

ͼƬ5.jpg 

奮戰在一線的碧桂園工程人員

 

例如,在開發建設過程中要實施協同作戰,整個團隊要提前介入,壓縮接棒時間。在產品設計環節,設計人員從項目有意向開始就提前介入,搜集資料并做規劃設計方案,通過工作前置大幅提升工作效率。在營銷環節,不僅要保證產品適銷對路,提高回款速度,還要在此環節樹立良好的品牌形象,為下一個周期打好基礎。這些動作的核心就是干掉一切冗余。

 

碧桂園的周轉能力正是建立在一套科學高效的管理體系上。在這次調研中,碧桂園發展研究部投資副總經理張蔚告訴《中國建設報·中國房地產》,碧桂園內部已經形成了一個高效和科學的決策體系,從最開始每個投資小分隊去跟進某個地塊開始,區域內部的評審就已經隨之開始。一旦確定跟進某個地塊,信息就會錄入其內部系統,區域的橫向部門包括設計、工程、運營、營銷等,都會從各自的側重點同步對此地塊進行橫向研判,包括選址、市場等各個方面,比如地質條件如何,是否存在安全隱患和風險等。

在橫向部門進行研判形成意見后,區域內部會召開預審會,討論項目的可行性、存在的風險和后續應該注意的問題,經過區域管理層和各個橫向部門的專業評審之后,這個項目才會上報到集團。

隨后,集團里專門負責對接該區域的人員會到現場考察地塊,然后集團層面的各個部門再做一次評審。

也就是說,每個項目報到集團的時候,已經經過了嚴格審查,在集團再次考量之后,如果覺得可行,才會再上報到集團投資決策委員會,由高層作出最終的決策。整個過程雖然時間很短,但每個項目都會經過多輪評審。

“根據我們之前的經驗,每個類型的項目都有一套非常嚴格的評審體系,確保我們在比較短的時間內作出全面的把控?!北坦鷦案涸鶩蹲示霾叩娜聳拷檣?。

碧桂園之所以能在拿地之后快速推進,是因為在上面提到的評審體系的基礎上,還對相關工作進行了極致的前置鋪排,各個部門根據前期評審中發現的問題來鋪排工作,大大縮短了周期。

工程管理部是質量把控的重要部門。碧桂園運營中心副總經理、工程管理部總經理劉建軍說,為了配合工作前置,提高解決問題的效率,碧桂園還采取了一些特殊機制。比如,集團層面與區域公司圍繞“28原則”展開高效協作,即80%的問題由項目和區域解決,20%的問題要及時反饋給集團,并且確保24小時之內解決問題。為此,碧桂園開展了“帶帽行動”、“拉群行動”,棘手問題可直接上報主席和總裁。

 

質量一直以來是碧桂園堅守的生命線,碧桂園全面推行著一系列措施方法,例如:

1.從源頭上提升質量1)選擇優秀的施工隊;(2)大力推行新工藝,使用SSGF高質量建造體系;(3)在安全的前提下開放工地,倒逼管理,過程精品。

2.質量標準化樣板房與貨量要對板,對齊圖紙標準和集團標準。

3.根據質量風險的嚴重程度,建立質量管控三級預警機制如已列入一級預警,一個月后整改未通過,動議撤換區域總裁。

4.工程質量“十條紅線”“十條紅線”是針對開發過程中可能出現的重大質量問題、已交付項目維修記錄所反映的高頻問題,如結構安全、滲漏開裂、觀感、成品破壞、一些安全漏洞等,根據行業共識所制定的有針對性的質量警戒標準,具體分為結構安全、兩防底線、過程管控、重點工藝控制四大類。

“十條紅線”從2014年以來不斷演變升級,涵蓋了技術、原材料、工藝和管理方面的要求,例如交付前要提前一個月模擬驗收,形成現場問題清單,責任分解到人,限期整改到位,用客戶視角去檢查,通過后才能交給客戶;又如針對防水,必須做模擬試驗等。

5.“精裝八條”分別是圖紙深化、土建移交工作面、集中+定尺加工、交樓樣板層、重點工藝控制、防范假冒偽劣材料、模擬驗收、成品?;?。

6.強制推行“四新”新技術、新材料、新設備、新工藝”,必須把應用“四新”作為提升質量的根本途徑。25 層以上(含25層)樓棟必須使用鋁模+全混凝土外墻,實現免抹灰,不采用鋁模體系的必須使用成套鋼支撐體系。

 

真相三:產業閉環,打造全鏈條的“生態雨林”系統

如果說房地產是一片單一的經濟林,那么楊國強早在多年前就認識到,碧桂園想要走得更遠就必須培育出廣闊的生態雨林。

在行業中,碧桂園或許是唯一一家能夠做到全產業鏈發展的公司,其以社區為切入點,從地產延伸到酒店、建筑、規劃設計、物業、家裝、綠化公司、長租城市,此外還拓展了教育、職業培訓、文化創意、社區金融、產城融合、現代農業、機器人產業等一系列可以打造成產業閉環的業態。

ͼƬ6.jpg 

碧桂園參與廣東清遠英德樹山村綠色產業扶貧

 

產業閉環的好處在于,集團內部資源調配效率高,溝通成本低,大大提高了房地產項目的開發效率。難能可貴的是,碧桂園把整個“生態雨林”系統扎根在社會公益事業上,把精準扶貧作為其主業之一,形成了企業發展與社會責任之間的良性循環。

在住房城鄉建設領域有這么一句行話:“規劃設計是龍頭”。早在上世紀90年代公司創立伊始,碧桂園就成立了自己的設計機構,如今已經發展成為同行難以企及的擁有超過6000人的“設計巨頭”。由于設計量巨大,數十臺高精度打印機一年365天都在不停地工作,面積達1200多平方米的曬圖室每天擺滿了各種設計圖紙?!?/span>

直到今天,楊國強主席仍親自管理著設計院,并設立了設計師向主席匯報的制度,從畫圖、預算到買材料,很多時候他都親力親為,把關每張設計圖紙。”黎加純表示,楊國強對產品設計總是一針見血、直指要害。

ͼƬ7.jpg 

碧桂園物業服務人員

 

“黃金十年”看開發,“房住不炒”看物業服務?!爸柿亢臀錒蓯潛坦鷦暗納?,這句話并非空話。

2017年開始,我們連續開展了品質管理年,更加注重產品及服務品質,琢磨工匠精神,碧桂園追求有品質的增長,而不是片面的規模增長?!北坦鷦胺褡芫砝畛そ硎?,碧桂園正在探索智慧社區建設,未來還將提高物業服務的技術含量、增值服務和產品附加值,衍生出健康飲食、文體健身、居家生活、房屋租售等各類特約物業服務,讓物業服務更加精細化、專業化。
ͼƬ8.jpg

碧桂園服務正式在港交所主板掛牌上市

 

“大時代的小敘事”傳遞出的是一種生命的智慧。今年6月19日,碧桂園服務(6098.HK)正式在港交所主板掛牌上市,成為物業第一股。很多人好奇站在楊國強身邊一起敲鑼的那位中年男子是誰?實際上他既不是什么大咖,更不是什么要員,而是在碧桂園勤勤懇懇做了二十多年的物業保安周熾榮。

善待員工,讓他們與公司一起成長,是碧桂園物業的基本理念。公開披露數據顯示,截至2018年4月30日,物業公司的合同管理總面積已經擴大約3.654億平方米,覆蓋超過中國28個省、市及自治區的260多個城市。除了通過內生式增長擴充業務,碧桂園物業還對外拓展業務,其向獨立第三方物業開發商提供物業管理服務的合同管理總面積,已從2015年底的770萬平方米增加到2017年底的4680萬平方米,復合年增長率高達147.4%。

從規劃設計到家裝、物業,碧桂園真正連起了房地產開發的產業閉環。“碧桂園發展到了今天,有條件有責任去為鄉村振興做點什么?!苯衲?月15日,楊國強在廣東宣布,碧桂園正式進軍現代農業。

近期,碧桂園又宣布進入機器人產業,“每間餐廳有幾十個機器人,每個機器人都用大廚教會它做一個菜,制造幾萬個機器人,在中國做中餐廳,也可能推廣到香港、歐美乃至全世界,我們公司進入了農業和高科技結合發展階段?!毖罟坑兇牌郵堤煺嫻吶┟袼嘉?,反而這種思維打破了傳統的房地產開發商業模式,從而收獲了一片生機勃勃的“生態雨林”。

 

后記

在對碧桂園的調研和訪談中,關于楊國強的三個故事廣為流傳。

你已經做得很好了,為什么不能做得再好一些呢?

第一則是關于較真的故事:在一次接待活動上,楊國強陪同來訪者參觀某個項目,活動結束要出來的時候,大家必須要路過一個轉角。楊國強就找來這個項目的設計師,問:為什么不能打通直接走出去,非要留個轉角?設計師愣住了,一時間答不上來,或許在他看來,大家之前都是這么做的。因此,美不美觀值得商榷,但這個設計并不不實用,人多了還容易造成擁堵。楊國強經常自我發問,也喜歡把這樣的問題拋給員工——你已經做得很好了,為什么不能做得再好一些呢?

 

把質量做好,以后才有繼續合作的機會。

第二則是關于道路選擇的故事:有一次楊國強去驗收一個即將完成的工程時,發現質量很差,楊國強拒絕驗收。包工頭向楊國強求情。但楊國強態度依然強硬:“我給你兩條路:一是我把錢都給你,以后我什么工程都不給你做;二是你把工程質量做好,以后才有繼續合作的機會?!鋇筆閉飧靄ね費≡窳說詼趼?,他懂得挽回自己的品牌,也懂得在眼前利益與長遠利益間做出取舍,如今,這個包工頭也已經是千萬富翁了。

 

永遠對這個世界充滿好奇。

第三則是關于想象力的故事:楊國強在對2018年國華紀念中學畢業學子談心時說:“我現在依舊是三五歲小孩子的心態,永遠都覺得自己不足,對任何的事情我都很好奇。很多年前在大學和一些院士吃飯,我還在他們面前說我不理解什么叫宇宙膨脹,宇宙是無窮無盡的,能膨脹到哪里去呢,是否就是那些恒星什么的離我們遠去呢?連這個我都胡思亂想,跟大學教授胡說八道?!?/span>

如今,楊國強把扶貧事業和房地產開發作為主業,一邊守著北滘鎮的農田,一邊謀劃著開機器人餐廳。據接近楊國強的人透露,楊國強早在20年前就提出了要做機器人和現代農業,當時沒人能理解他的想法。這位有著童心和赤子之心的企業家,能把天馬行空的想法落到實地,他擁有粵商務實內斂的性格品質,又能在產業發展的路上不拘一格、自成一派。

價值觀才是最好的商業模式。標準化、決策體系和產業閉環只是碧桂園現階段發展的“招數”,“招數”因時而變、因事而變,但不變的是一個企業發展的價值觀,它猶如北斗星一樣即使在黑夜中也熠熠生輝,指引著前進的方向。

關于精神引領,有一個說法是,楊國強最愛《光榮與夢想》這首歌曲:迎著夢想的方向/凝聚決心和力量/集合在復興偉大的旗幟下/赤子的心已經滾燙/為了光榮與夢想/自強的意志勢不可擋/出發的號角已經吹響/前進的歌聲多么嘹亮/前進/向前進/跟著必勝的信仰

而在楊國強親筆題名的碧桂園歷史文化展館里,也寫著一段題為《光榮與夢想》的話:

ͼƬ9.jpg

位于佛山順德碧桂園總部大樓的夢想走廊

 

篳路藍縷,以啟山林,因為堅持,我們歷經更多風雨洗禮。其實,碧桂園從不冀望平坦的跑道,而愿意享受登山后清風徐來的幸福。碧桂園深信,發展中的坎坷,多年后再回頭看,可能只不過是一朵小小的浪花,而這浪花有利于碧桂園的成長。所以,我們不斷去超越,不斷去創新……

 


責任編輯:萊蕪傳媒網
國家互聯網新聞信息服務許可證:魯新聞辦【2009】7號       國家廣電總局信息網絡傳播視聽節目許可證號:1512635號       魯ICP備09056461號

魯公網安備 37129002000003號

萊蕪傳媒網         五骑士对黑暗之王
萊蕪市委宣傳部主管          萊蕪市廣播電視臺主辦         萊蕪傳媒網站版權所有
Top